Einjährige Mietverträge in Deutschland – oft unwirksam und trotzdem von der Mietpreisbremse betroffen!

Wer seine Wohnung untervermietet, um damit kräftig Kasse zu machen, riskiert ab heute seinen Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 ein wegweisendes Urteil gefällt: Eine gewinnbringende Untervermietung ist nicht rechtens und rechtfertigt die fristlose Kündigung durch den Vermieter.

In Zeiten von Wohnungsnot und explodierenden Mieten in Metropolen wie Berlin oder München klingt es für manche verlockend: Die eigene günstige Altbauwohnung für den doppelten Preis untervermieten, während man selbst auf Reisen ist oder bei der Partnerin wohnt. Doch damit ist jetzt Schluss.

Der Fall: Berliner „Miet-Verdoppler“ scheitert vor Karlsruhe

Im Mittelpunkt des Verfahrens (Az: VIII ZR 228/23) stand ein Mieter aus Berlin, der seine Zwei-Zimmer-Wohnung für 460 Euro warm gemietet hatte. Während eines längeren Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung vollmöbliert weiter – allerdings für stolze 962 Euro.

Seine Argumentation: Der Preis sei für Berliner Verhältnisse immer noch fair und die Möblierung rechtfertige den Aufschlag. Die Vermieterin sah das anders und kündigte dem Mieter, nachdem sie von dem satten Aufschlag erfahren hatte.

Das Urteil: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell

Der BGH stellte heute klar: Mieter haben zwar unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. längere Auslandsreise, beruflicher Wechsel) einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Aber dieses „berechtigte Interesse“ erlischt in dem Moment, in dem die Gewinnabsicht im Vordergrund steht.

„Der Zweck der Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen“, betonte Ralph Bünger, Vorsitzender des 8. Zivilsenats.

Die Krux mit dem Möblierungszuschlag

Oft wird die Möblierung als Vorwand genutzt, um die Miete künstlich aufzublähen. Der BGH hat hier zwar heute keine exakte Euro-Grenze festgelegt, verwies aber auf die geplante Gesetzgebung der Bundesregierung.

Schon im Dezember 2025 hatte Justizministerin Stefanie Hubig angekündigt, den Möblierungszuschlag auf 5 % der Nettokaltmiete zu deckeln. Das heutige Urteil gibt dieser politischen Richtung weiteren Rückenwind: Wer Möbel bereitstellt, darf einen fairen Abnutzungsausgleich verlangen – aber keinen „Lifestyle-Aufschlag“, der die Miete verdoppelt.

Was bedeutet das für dich?

Für Mieter:

Ehrlichkeit währt am längsten. Wenn du untervermietest, lege die Kalkulation gegenüber deinem Vermieter offen. Ein angemessener Zuschlag für Möbel und Internet ist okay – eine Verdopplung der Miete ist dein Ticket in die Obdachlosigkeit.

Für Vermieter:

Du musst nicht tatenlos zusehen, wie deine günstigen Mieten von Dritten zur Gewinnmaximierung missbraucht werden. Das Urteil stärkt deine Position bei Räumungsklagen gegen Mieter, die sich als „Mini-Makler“ versuchen.

Fazit

Fazit von ImmoHero24: Das Urteil sorgt für mehr Fairness auf dem angespannten Wohnungsmarkt. Untervermietung bleibt ein wichtiges Instrument für Flexibilität, aber sie darf nicht zur Ausbeutung von Untermietern führen.

Zahlst du selbst zu viel für deine Wohnung?

Das aktuelle BGH-Urteil zeigt deutlich: Niemand muss überzogene Mieten akzeptieren. Das gilt nicht nur für die Untermiete, sondern für fast alle Mietverhältnisse. Wenn du das Gefühl hast, dass auch deine Miete über dem gesetzlich Erlaubten liegt, lass uns das prüfen.

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